Rekordowy popyt na usługi hotelowe

W 2017 r. zanotowano rekordowy popyt na usługi hotelowe. Wzrosło średnie obłożenie na większości rynków, a w wybranych lokalizacjach stawki za wynajem pokoi poszybowały mocno w górę. Rosnący popyt w segmencie hotelowym oraz przesycenie rynku biurowego i handlowego rodzi apetyt inwestorów na rozwijanie lub otwieranie tej gałęzi biznesu.

2018-12-19 13:56:54

Na szczęście najwięcej pokoi hotelowych pojawi się tam, gdzie faktycznie są potrzebne. Warszawa od co najmniej dwóch lat ma wyraźny niedobór pokoi. Ponadto wiele obiektów dobrze wpisuje się w zapotrzebowanie (odpowiedni dobór kategorii), a także coraz mniej powstaje „pomników” i najczęściej są to przedsięwzięcia mające komercyjne uzasadnienie. Trochę inaczej sytuacja wygląda w miejscowościach wypoczynkowych. Liczba powstających aparthoteli przyprawia o zawrót głowy. Pokoje sprzedają się świetnie, a obłożenie, pomimo sezonowości, zazwyczaj jest zadowalające. 

Czas pokaże, czy popytu wystarczy dla wszystkich inwestycji. Drugą kwestią jest zapewnienie usług dodatkowych i rozrywki gościom. Z czasem może się okazać, że ładny pokój i nic poza tym to za mało, a jedna smażalnia ryb w pobliżu nie do końca spełnia oczekiwania klientów odwiedzających takie miejsca. Nowych pokoi hotelowych w kurortach powstaje niewiele w porównaniu do liczby pokoi w inwestycjach aparthotelowych (poza nielicznymi wyjątkami typu hotel Gołębiewski, który wg różnych źródeł ma 700 lub nawet 1000 pokoi).

Duże i średnie wzrosty podaży

Przyjrzyjmy się szacunkowym danym dla kolejnych 2–3 lat. Rekordowe wzrosty i lekkie przerażenie wśród hotelarzy, jak i banków widoczne są na największym rynku w Polsce – Warszawie. Szacujemy 45-proc. przyrost podaży, co przekłada się na ponad 6100 (!) nowych pokoi. Należy panikować? Niekoniecznie, ale wzmożona ostrożność w doborze lokalizacji dla nowych inwestycji, a także aktywność w odświeżeniu oferty i samych obiektów istniejących jest wskazana. Obiekty, które dzisiaj mają umiarkowane problemy, na pewno najmocniej odczują ten skok podaży.

W Trójmieście przewidujemy ok. 32-proc. wzrost podaży, tj. przyrost o ponad 2000 pokoi. Większość pojawi się w Śródmieściu, ze szczególną koncentracją w obrębie Wyspy Spichrzów. Dodatkowo w realizacji i w planach jest wiele inwestycji mieszkaniowych z lokalami na sprzedaż, które również będą świadczyć usługi noclegowe jako aparthotele.

Poznań – ponad 800 nowych pokoi, czyli aż 22-proc. wzrost. Na rynku, który od lat nie osiąga specjalnie dużych wzrostów RevPAR taki wzrost podaży nie pozostanie bez wpływu na istniejące hotele. Szczególnie te mniej atrakcyjne i gorzej zlokalizowane. We Wrocławiu przybędzie ok. 900 pokoi, tj. ponad 18-proc. przyrost podaży. Z kolei w Lublinie 405 pokoi daje aż 31-proc. przyrost, co dla małego rynku może oznaczać bardzo duże zawirowania.

Umiarkowane lub niepewne wzrosty

W Krakowie nastąpi wzrost tylko 10-proc., co daje 1000 nowych pokoi. Przeważnie niska zabudowa oraz brak atrakcyjnych działek powodują, że w Krakowie najczęściej powstają obiekty niewielkie lub średnie, dlatego przewidywany przyrost podaży nie jest spektakularny, pomimo dużego popytu. Natomiast w Katowicach dużo mówi się o nowych hotelach, ale żadna budowa jeszcze nie wystartowała. Rynek oferuje nieco ponad 2200 pokoi i niemal wszystkie sieci hotelowe chcą tam otwierać nowe obiekty. Natomiast wiadomo, że co najmniej kilka inwestycji jest w fazie przygotowania, m.in. niedawno ogłoszony hotel Puro. Łącznie szacujemy, że w Katowicach może pojawić się ok. 700–1000 pokoi w przeciągu 2–4 lat, co spowoduje przyrost podaży pokoi w granicach 30–45%, jednakże nie są to szacunki pewne, a czas realizacji może być dłuższy.

Ucieczka w inne miejsce – wyjście z inwestycji

Przed inwestorami, którzy zdecydowali się na realizację nowego hotelu, stoją typowe wyzwania związane z jego uruchomieniem i zaistnieniem na rynku. Dla hotelarzy działających w miejscach, gdzie nowa podaż spowoduje spore zamieszanie, można przewidzieć kilka poniżej zaprezentowanych scenariuszy. Sprzedaż obiektu w tym momencie może być dobrym pomysłem. Inwestor lub sieć, nabywając działający hotel, nawet wymagający inwestycji, może szybko zaistnieć na danym rynku, przy czym nie powiększa podaży pokoi. Sieci i inwestorzy mają duży apetyt na zakupy w lokalizacjach z potencjałem. Należy jednak pamiętać, że inwestorzy profesjonalni kupują raczej obiekty, które mogą funkcjonować w sieciach, tzn. mające najlepiej 100 lub więcej pokoi lub z możliwością rozbudowy.

Odświeżenie, remont, rozbudowa

Zamiast czekać, co pokaże konkurencja, może lepiej już dziś pomyśleć, jak lepiej z tą konkurencją sobie poradzić. Warto zaplanować odświeżenie obiektu lub dostosowanie oferty do aktualnych trendów i oczekiwań klientów. Nie zawsze wymagane są gigantyczne inwestycje, natomiast podejście „jakoś to będzie” nie jest wskazane na rynkach, gdzie niemal pewne są poważne zawirowania w najbliższych latach.

Sytuacja beznadziejna?

Obiekt przestarzały, lokalizacja niezbyt dobra, a potencjalne inwestycje w podniesienie standardu ogromne? Warto zastanowić się nad zmianą przeznaczenia budynku, a nawet nad zburzeniem. Przez lata okolica mogła zmienić się na tyle, że niezbyt dobry hotel może okazać się świetną lokalizacją pod inwestycję mieszkaniową lub przychodnię wraz z niewielkim szpitalem. Ewentualna konwersja na akademik lub apartamenty na wynajem pozwala ograniczyć koszty operacyjne, bez ponoszenia dużych inwestycji. Zmiana lub uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego może otwierać (ale czasem też zamykać) nowe możliwości w danej lokalizacji. Przed decyzją o remoncie lub sprzedaży hotelu trzeba przeanalizować wszystkie warianty nowego życia danej inwestycji.

Rys. 1. Podaż pokoi hotelowych w największych miastach Polski

ZNAJDŹ NAS: