Uwaga – remont! Jak, kiedy i dlaczego?

Imponująca liczba nowych inwestycji hotelarskich, coroczne rekordy nowych otwarć obiektów idą w parze z remontami obiektów istniejących już na rynku. Jak dokonać analizy potrzeb inwestycyjnych? Jak określić nasze możliwości realizacji? Jak zawsze najlepiej wszystko dokładnie policzyć.

2018-12-19 13:54:11

Nic nie trwa wiecznie, nawet najpiękniejszy i najnowocześniejszy hotel po pewnym czasie będzie wymagał nakładów inwestycyjnych. Jeżeli na etapie inwestycyjnym nasz obiekt został wykonany z bardzo dobrej jakości materiałów i wyposażony w wysokiej jakości sprzęt i meble możemy liczyć, że będziemy mieć kilka lat „spokoju” z większymi inwestycjami. Należy pamiętać, iż na bieżąco należy dbać o właściwe utrzymanie (czystość i konserwacja) materiałów i wyposażenia. Jeżeli na bieżąco nie zostanie usunięte zabrudzenie na wykładzinie, to po jakimś czasie pomijając mało estetyczny wygląd – praktycznie nie da się usunąć zabrudzeń i przebarwień.

Po pierwsze czystość

Kluczowy w tym aspekcie jak zarówno dobór profesjonalnych środków czystości – jak również szybkość działania. Pamiętając, iż zaraz po jakości obsługi czystość w obiekcie jest jednym z kluczowych aspektów determinujących wybór hotelu przez gości. Istotne jest także rozstrzygnięcie czy mówimy o remoncie „generalnym” – który często jest tak naprawdę rozbudową – modernizacją posiadanych zasobów gdy zmieniamy przeznaczenie pomieszczeń zmieniamy układy pomieszczeń lub też dokonujemy istotnych zmian w instalacjach np. centralna klimatyzacjach czy też modernizacja sieci energetycznej i tzw. „niskoprądowej”.

Spotkałem, się często, iż takie większe remonty – inwestycję związane są z podniesieniem standardu obiektu powiązane z zaszeregowaniem hotelu do wyższej kategorii zgodnie z rozporządzeniem Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie. Najczęściej takie operacje dotyczyły podniesienia kategorii z trzech gwiazdek do czterech, rzadziej z dwóch do trzech (pozostałe z jednej do dwóch lub z czterech do pięciu są sporadyczne). Czy też mówimy o „odświeżeniu” – remoncie powiązanym z koniecznością nakładów głównie na wyposażenie i okładziny ścian czy też podłogi (najczęściej wykładziny). Tutaj często wybierany w ostatnich latach wariant „optymalizacji nakładów” i zakup tzw. „chińszczyzny” np. krzeseł mści się szybko… i często już po kilku czy kilkunastu miesiącach intensywnego użytkowania takie krzesła mają powyginane nogi i zniszczoną wyblakłą tapicerkę.

Jest to istotna różnica zarówno w aspekcie środków jaki należy przeznaczyć na remont jak również alokacje czasu na wykonanie prac i niegodności jakie będą towarzyszyć procesowi inwestycyjnemu podczas pracy operacyjnej hotelu. Jak trudne jest prowadzenie remontu czy też modernizacji obiektu i jednoczesne przyjmowanie gości najlepiej oddają komentarze gości, którzy wówczas korzystają z usług – praktycznie notoryczne skargi na hałas… ranne pobudki czy też ograniczone możliwości korzystania z wszystkich atrakcji obiektu skutecznie wpływają na obniżenie ocen na portalach rezerwacyjnych i w mediach społecznościowych.

Dlaczego robimy remont?

Kolejna kluczowa analiza naszych potrzeb remontowych to odpowiedź czy konieczność remontu wynika z tak dużego zużycia obiektu iż bez jego wykonania nie jesteśmy w stanie już dalej „bronić” naszych cen czy też planowana inwestycja ma nam pozwolić „zaatakować” wyższe cenny i zwiększyć przychody – rentowność naszego hotelu. Pamiętać należy o obiektywnej ocenie w aspekcie oceny oferty naszej konkurencji gdyż pomijając, że wszystko co nowe zawsze przyciąga efektem świeżości i ciekawości to postęp technologii i nowych rozwiązań dynamicznie zmienia nam sytuacje rynkową. Czasami należy zdroworozsądkowo podejść do kwestii ustalania cen na których zgodnie z założeniami revenue managment wpływ ma wiele czynników a nie tylko nasze nakłady na remont.

Kilkanaście lat temu rarytasem w zakresie wielkości odbiorników TV było 32 cale, przy standardzie na poziomie 21 cali a nawet mniej, obecnie dominują wielkości powyżej 40 cali. Pominę również kwestie iż TV kineskopowe nadają się obecnie bardziej do muzeum niż na wyposażenie hotelu. Moda zmienia także preferencję naszych gości w zakresie dekoracji i tekstyliów, nie możemy tutaj jednak działać w oderwaniu od symbiozy poszczególnych elementów wyposażenia i charakteru naszego hotelu. Warto aby kierować się oczekiwaniami gości, pracę (wygląd) zaplanować i zaprojektować najlepiej w oparciu o kompetentnego projektanta – architekta wnętrz. Z pewnością należy unikać kierowania się subiektywnymi własnymi preferencjami wg. tzw. „widzi mi się” można urządzić wnętrza własnego mieszkania – domu a nie hotelu, który ma spełnić oczekiwania gości i być zgodny z ich preferencjami.

Pamiętajmy aby więc nasza analiza potrzeb i możliwości objęła:

- określenie celu inwestycyjnego

- analizę nakładów inwestycyjnych

- strategii sprzedaży i cen (zrekompensowanie gościom niedogodności podczas remontu, częsty spadek przychodów w trakcie remontu i ustalenie odpowiedniego poziomu po zakończeniu inwestycji)

- założenie optymalnego terminu

- określenie osób odpowiedzialnych za realizację

- opracowanie koncepcji komunikatów marketingowych (często modernizacja kapitalnie wspiera zwiększenie zainteresowania obiektem).

Kto wykona remont?

W zależności oczywiście od skali inwestycji należy wybrać czy realizujemy ją w tzw. „systemie gospodarczym” czyli własnymi siłami – konserwatorzy, pracownicy techniczni czy też tzw. „złote rączki” czy też zadania powierzamy profesjonalnej firmie, czy angażujemy projektanta – architekta wnętrz oraz inspektora nadzoru. Idealnie jest aby na czas remontu wyłączyć obiekt z działalności operacyjnej i szybko i kompleksowo przeprowadzić pracę, jednakże często z przyczyn finansowych (potencjał utraconych przychodów) decydujemy się na prowadzenie działalności operacyjnej i jednoczesnych pracach – wówczas należy zrobić wszystko aby niedogodności dla gości były jak najmniejsze.

Dla efektywności prac duże znaczenie ma także oczywiście finansowanie, środki własne, pozyskane finansowanie zewnętrze np. kredyt bankowy a najlepiej dotacja UE mają nam zagwarantować pełną realizację założonych prac. Z mojego doświadczenia bardzo często niedoszacowuje  się kosztów, co przekłada się w najlepszym razie na opóźnienia w pracach, w gorszym na ograniczenia prac i w najgorszym na ograniczenie a nawet przerwanie działalności operacyjnej. Pamiętajmy także, że często „co jest tanie to jest drogie” i zarówno wybierając materiały, wyposażenie czy też firmę – wykonawcę nie powinniśmy kierować się tylko i wyłącznie ceną, ponieważ może się to bardzo szybko „zemścić”. A efekt końcowy nie będzie adekwatny do naszych oczekiwań i celów. Najlepiej więc kierować się zasadą złotego środka, czyli „najlepszego stosunku jakości do ceny”.

Wifi w hotelu to nie innowacja, ale standard i konieczność, jeden z kluczowych aspektów oczekiwań gości. Dzisiaj standardem są już systemy aplikacje do zarządzania mediami i coraz częściej można spotkać się z udogodnieniami w zakresie dostosowania gniazdek do ładowania naszych urządzeń mobilnych, czy wręcz wbudowania ładowarek indukcyjnych w meble. AccorHotels rozstrzygnął  w ostatnim czasie konkurs Guest Experience Challenge na digitalową łazienkę hotelową i wybrał najciekawsze rozwiązanie dla swoich gości. Zwycięski projekt to „SmarTap”, czyli inteligentny system zarządzania prysznicem. Jest to pierwsze na świecie tego typu rozwiązanie, które może nauczyć się nawyków gości hotelowych, dostosować temperaturę wody czy oświetlenie, a także pomoże zaoszczędzić wodę, prąd, ochroni rury przed uszkodzeniem, a nawet pokaże miejsce wycieku. Na runku mamy także interaktywne lustra umożliwiające przekazywanie komunikatów po identyfikacji płci. Rynek nowości technologicznych jest najbardziej dynamicznie rozwijającym się obszarem i powinniśmy również przeanalizować oczekiwania naszych gości w powiązaniu z standardem naszych usług.

W każdym wariancie bezdyskusyjnie musimy pamiętać o własnym zaangażowaniu zarówno w procesie przygotowawczym, jak i realizacyjnym, a także aby z odpowiednim wyprzedzeniem komunikować i angażować w proces przygotowawczy (analiza potrzeb i określenie zakresu) oraz samą realizacje swoich pracowników. Ich zaangażowanie pozwoli nam wybrać optymalny zakres inwestycyjny i zwiększy ich identyfikacje z firmą.

ZNAJDŹ NAS: